DIE BEDEUTUNG DER IMMOBILIENBEWERTUNG
Warum ist die Immobilienbewertung wichtig?
Bei Immobilieninvestitionen spielt die Immobilienbewertung eine wichtige Rolle. Ohne den Wert einer Immobilie zu kennen, wären Sie nicht in der Lage, effektiv Miete dafür zu verlangen oder zu wissen, wie viel Grundsteuern Sie zahlen müssen. Der Wert der Immobilie lehrt Sie nicht nur, wie Sie die zu zahlende Rate und die Grundsteuern einschätzen können, sondern auch die Sachversicherung.
Nun, da wir die Bedeutung des Immobilienwerts vollständig verstanden haben, wie finden wir ihn? Die einfache Antwort lautet: durch eine Hausbeurteilung.
Ein Hausgutachten ist die Meinung eines Fachmanns über den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt. Der Fachmann, der den Wert der Immobilie bewertet, wird als Gutachter bezeichnet, während der Wert einer Immobilie als ihr Verkehrswert bezeichnet wird. Der faire Marktwert einer Immobilie wird in erster Linie von der Lage, den Marktbedingungen und anderen Faktoren beeinflusst.
Nachdem wir nun die Bedeutung des Immobilienwerts verstanden haben, werden wir die wichtigsten Methoden der Immobilienbewertung besprechen.
1.) Verkaufsvergleichs-Ansatz
Die am weitesten verbreitete Methode in der Immobilienbewertung ist der Verkaufsvergleichsansatz. Es ist alternativ als Marktpreis- oder vergleichbarer Verkaufsansatz bekannt. Diese Methode wird häufig bei der Wertermittlung von Wohn- und Grundstücksimmobilien eingesetzt.
Bei dieser Methode wird die Bewertung durchgeführt, indem ein Vergleich zwischen der Immobilie und ähnlichen Objekten hinsichtlich des Verkaufspreises vorgenommen wird.
Die zum Vergleich herangezogenen Objekte werden Comparables genannt.
Diese Methode funktioniert nicht für jede beliebige Immobilie, da nicht jede Immobilie zum Vergleich herangezogen werden kann, da sie der zu bewertenden Immobilie ähnlich sein muss und auch innerhalb desselben Jahres zu marktüblichen Bedingungen verkauft worden sein muss.
2.) Kosten-Ansatz
Der Kostenansatz geht von der Prämisse aus, dass ein Immobilieninvestor eine Immobilie nicht zu einem Preis erwerben sollte, der höher ist als die Kosten für einen Nachbau. Dieser Ansatz verwendet teilweise die Methode des Verkaufsvergleichs, da er vergleichbare Objekte verwendet, um den Wert der Immobilie zu ermitteln, bevor er die Kosten für den Bau der Immobilie schätzt, wobei die Abschreibung berücksichtigt wird.
Dieser Ansatz wird oft für Immobilien verwendet, die gebaut und nicht verkauft werden, wie z. B. Regierungsgebäude, Schulen, Kirchen, Moscheen und Krankenhäuser. Er wird nicht für Ertragsimmobilien oder Wohnimmobilien verwendet.
Sobald der Bodenwert der Immobilie geschätzt ist, wird er mit den geschätzten Kosten für den Bau der Immobilie addiert.
Die Baukosten können auf verschiedene Weise geschätzt werden, und eine Methode, die oft von Gutachtern verwendet wird, ist die Ermittlung der Kosten für einen Quadratfuß und die Multiplikation mit der Gesamtquadratfläche des Vergleichobjekts.
3.) Ertragskapitalisierungsansatz
Die dritte Methode, die bei der Immobilienbewertung verwendet wird, ist das Ertragswertverfahren. Diese Methode ist für alle Ertragsimmobilien wie Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser anwendbar. Beim Ertragswertverfahren wird der Nettoertrag der Immobilie und die Rendite auf die Immobilie berücksichtigt.
Es gibt die direkte Kapitalisierung, die sich auf den Ertrag einer Immobilie konzentriert. Das jährliche Bruttoeinkommen einer Immobilie wird dann geschätzt und durch die Berücksichtigung der Auswirkungen von Leerständen erhält man das effektive Bruttoeinkommen. Das Nettoeinkommen wird dann durch Subtraktion der Ausgaben ermittelt. Mit Hilfe des Kapitalisierungszinssatzes (Cap Rate) und des Nettobetriebsergebnisses wird der Wert der Immobilie geschätzt.
Es ist wichtig, die wichtigsten Immobilienbewertungsmethoden zu kennen, da sie dabei helfen, den Wert Ihrer Immobilie effektiv zu ermitteln. Tiefgreifende Kenntnisse sind zwar nicht erforderlich, aber es ist gut, eine grundlegende Vorstellung zu haben.